■日本之鑒:房地産蕭條危及金融安全

e0094583_12521931.gif喧囂紛爭了幾年的房地産市場終於有了一個統一的聲音。隨著近期一系列調控措施的陸續推出,對於爭執了數年之久的“房地産市場是否過熱”這一問題,政策層給出了明確的答案。
隨著調控措施的相繼實施,相信房地産市場將逐步進入理性回歸階段。這無疑不僅有利於房地産市場的健康發展,也有利於宏觀經濟的穩定。但是,如果說前一段爭論的焦點是房地産市場是否存在過熱,那麽現在我們就要對房地産市場調整後出現的理性回歸可能對經濟、金融、社會産生的沖擊提前進行預判幷且早做準備了。

房地産市場調整會對宏觀經濟和金融市場産生什麽樣的沖擊呢?

根據國際經驗,房地産市場調整會對宏觀經濟增長形成很大壓力。在現代經濟中,房地産業不僅縱向影響很大,而且橫向産生拉動面也很廣,已經成爲支持國民經濟發展、拉動內需的一個主要支柱産業。以2005年情况爲例,僅房地産市場的總投資就高達1.58萬億,佔當年GDP的8.6%。

由於中國經濟目前正處於“新興+轉型”階段,房地産業發展對於中國經濟就有著與衆不同的意義。這不僅表現在房地産業對於GDP的直接貢獻上,而且反映在推動城市化進程、實現農村勞動力轉移就業和其他配套産業的發展上。

首先,從農村勞動力轉移就業角度來看,與房地産業密不可分的建築安裝業是一個勞動力密集型産業。這些年,房地産市場的快速發展吸納了巨量的農村勞動力轉移就業,提高了農民的家庭收入。根據國家信息中心對於農村居民家庭收入調查數據,我們看到農場勞動力外出務工收入是他們全部收入中增長最快的部分,幷且在數量上已經超過其農、林、牧、漁業收入之和,成爲農村居民家庭的主要收入來源。因此可以預見,隨著房地産市場的調整,房地産開工項目的减少,一些農村進城務工人員將面臨著喪失這一勞動機會,這無疑會加大農村勞動力轉移就業的難度,同時也會造成進城務工人員收入的下降。

其次,從推動城市化進程角度來看,城市化進程的推進和房地産業的發展是一個相互推動的進程。城市化進程是推動中國房地産市場發展的主要推動源之一,同時房地産業的迅速發展將大量的城郊土地用於開發也加快了城市化進程,大批城郊農業人口靠土地開發的拓展轉爲城市人口。這一點在大中城市尤爲明顯。同樣可以預見,隨著房地産市場逐漸步入調整,城市向外擴張的步伐將有明顯减緩,中國城市化進程也可能受到沖擊。

隨著房地産市場調整的逐步展開,會對宏觀經濟增長形成很大壓力,而經濟增長對於我們這樣一個發展中國家有著非同尋常的意義。因此,必須提前採取措施,减輕房地産市場調整對於宏觀經濟的沖擊。

上個世紀30年代美國的大蕭條和90年代日本的經濟衰退用重複的歷史事實一再驗證:過度膨脹的房地産市場一旦進入調整可能引發嚴重的金融危機。

以日本爲例,從90年代日本房地産泡沫至今已經15年了,但其所造成的沖擊至今依舊存在。自1992年到2003年,日本的各類金融機構通過變賣資産和利潤留存已經沖銷了近100萬億日元的不良資産。可是,根據日本金融廳發表的統計,至2003年3月底,日本金融機構尚存的不良債權餘額依舊高達44.5萬億日元。

分析其原因,房地産市場的過度膨脹和房地産信貸的過度擴張是造成日本經濟衰退和金融體系危機的主要成因之一,而日本未能在房地産市場調整之初及時地預見到這一調整可能會對金融體系和宏觀經濟的沖擊,從而採取有效的措施加以控制也難辭其咎。

日本經濟在經歷了從1950年到1985年的快速增長期後,經濟規模日益龐大,不僅成爲世界外匯儲備最多的國家,也成爲世界最大的貿易順差國。在這種情况下,隨著國際貿易經濟摩擦的加劇,各國政府對其施加了巨大的日元昇值壓力。雖然幾經堅持,但是最終日本政府同意日元昇值。出于日元昇值預期,巨額國際資金流入日本。與此同時,日本國內也出現了大量的閑置資金。

日本中央銀行爲了降低日元的昇值壓力以及刺激經濟的持續發展,採取了非常寬鬆的金融政策,導致過剩資金大量流入股市和不動産市場。資金的過度充盈推動了日本國內房地産市場、股票市場的急速上漲。1985年,東京商業用地價格指數僅爲120.1點,但1988年就迅速上漲到334.2點。伴隨著房地産市場的昇溫,日本各商業銀行住房抵押貸款規模隨之膨脹。狂熱的遊戲在1990年冷却了下來。隨著日本房地産市場的迅速下挫,資産價值損失迅速聚集到銀行的住房抵押貸款上,銀行不良貸款急劇上昇,先後多家銀行出現流動性危機直至破産。以房地産、股票爲代表的資産價格波動引發了嚴重的銀行體系危機,是日本經濟陷入長達15年衰退的最主要原因之一。

由於在房地産泡沫經濟期間,房地産價格暴漲導致企業和個人都紛紛投資于房地産,幷且進行了大量的重複抵押和貸款,推動了房地産價格的迅速上漲,房地産市場出現明顯的虛假繁榮。而隨後出現的房地産價格持續下跌以及經濟的長期低迷,不僅使得一些涉足房地産業較深的企業紛紛倒閉,而且也使得很多日本家庭陷入債務危機。在破産企業中,房地産公司和建築公司所佔比例最高。僅2000年,日本建築行業(包括房地産商在內)就有6000多家公司破産,佔當年日本破産企業的33.6%。

房地産市場的衰落對日本金融體系造成了巨大的、直接的沖擊。在房地産市場繁榮期,日本各金融機構爲了追求高額利潤,將資金大量投放在房地産貸款上。不僅給房地産公司和建築公司過量發放貸款,而且無節制地擴大個人住房貸款規模,在一定程度上助長了房地産市場的過度膨脹。僅在泡沫即將破滅的1991年,日本的12家大銀行還發放了總額爲50萬億日元房地産貸款,達到當年貸款總額的四分之一。在房地産市場衰退期,不僅很多房地産公司和建築公司無力償還銀行貸款,而且個人按揭貸款也出現大面積違約。與此同時,雖然房地産公司以及個人貸款都以房地産等資産作爲抵押物,但隨著房地産價格的不斷下跌,抵押物價值日益下降,致使日本金融機構不良債權不斷增長,資本充足率大幅下降,金融機構抗風險能力下降,部分金融機構甚至還出現了流動性問題。其中位列當年日本十大銀行的日本長期信用銀行、日本債券信用銀行以及北海道拓殖銀行相繼倒閉,中小金融機構的破産更是接連不斷。日本金融體系發生劇烈動蕩,險些引發一場嚴重的金融危機。爲了穩定危機中的金融體系,日本政府被迫對一些問題金融機構實施救助,通過政府的資金注入挽救一些金融機構。1997年以來,日本政府累計已經對金融機構提供了23萬億日元的資助。

根據日本國土省的“公示地價”統計資料,儘管近年來東京、名古屋、大阪等大城市部分區域的地價出現了恢復上漲的迹象,但全國的平均地價還在繼續下跌。與1991年相比,2005年住宅地價已經下跌了46%,基本回到了房地産泡沫前1985年的水平;商業用地下跌了約70%,爲1974年以來的最低水平。

前車之鑒,對於中國房地産市場調整可能帶來的對銀行業的沖擊,我們也應早做分析、評估,早做準備。儘管近幾年中國的房地産市場還不能說是進入了一個“瘋狂的年代”,但是其對金融體系的依賴度確是迅速提高。截止到2005年底,全國房地産貸款總額已經達到3.07萬億元,佔全部金融機構人民幣貸款金額的14.84%,與GDP的比率爲16.75%。其中個人住房按揭貸款金額達到1.84萬億元,佔全部金融機構貸款金額的8.9%。從這些數字我們可以看到,如果由於房地産市場價格的下挫,導致房地産貸款違約率上昇到10%(在各國房地産市場急劇調整時,這是一個正常的估計),那麽就意味著中國的金融體系將出現3070億的不良貸款,這一數量也就意味著中國商業銀行的不良貸款率重回二位數之上。

尤其是1.84萬億元的個人住房按揭貸款,主要是集中于近三年發放的,幷且高度集中于近年來房價過高的特大型城市。這就意味著很大比例的購房者進行按揭時都恰好選擇在房價高位,這不僅導致其抵押價值處於高位,而且貸款數額也很高。一旦房價出現一定幅度的調整,那麽其抵押房産價值迅速下降,就導致借款購房者有很强的動機選擇違約放弃抵押房産,這就將房産價格變動風險集中于貸款銀行。

另一方面,由於房地産投資是一個充分利用融資工具的高財務杠桿項目,隨著房地産價格的調整和市場的降溫、存貨的增加將使得一些房地産企業出現資金困境,甚至破産。這又將開發貸款的風險集中于銀行體系。

因此,無論是從開發貸款,還是個人住房按揭貸款考慮分析,房地産市場調整都將對銀行等金融機構形成巨大的沖擊。

那麽如何應對房地産市場調整對金融體系的沖擊?

首先,要提高違約成本。爲了有效地防止個人住房貸款出現大面積違約,應盡快全面推行個人信用體系的實施,力爭搶在房地産借貸出現全面違約之前。那麽由於信用記錄污點會對借貸人未來産生較大影響,於是很多借貸人可能慮及這一點而不會輕易放弃支付月供。

其次,减輕違約動機。從個人住房貸款借款人角度産生違約動機的主要原因是抵押房産價格的大幅下降,以至於選擇繼續提供月供導致嚴重的經濟損失。爲此一方面應保持房地産市場價格的穩步調整,避免出現過大過快的下跌,另一方面應加快房地産金融創新,盡快推行房地産信貸資産證券化。

再次,嚴控增量,减少存量,即在近期對於新增房地産貸款要嚴格控制,從而迫使房地産企業一方面盤活現有房地産存貸,另一方面無力增開新的樓盤,從而壓縮房地産市場的供應。不僅可以穩定房地産平均價格,而且可以减少房地産信貸的存量。

第四,推進房地産貸款資産證券化,有效地分散房地産借貸風險,避免房地産市場風險過度集中于銀行體系。目前房地産貸款高度集中于銀行體系。一旦房地産市場出現問題勢必“傳染”到銀行體系。應當通過將房地産信貸資産證券化,將風險分散。

未雨綢繆,在有效抑制房地産市場的過度膨脹,促使其理性回歸的同時,對於房地産市場調整對宏觀經濟和銀行體系可能造成的沖擊,我們應該有一個清醒的認識,早做準備。
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